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“租购并举”新楼市 房屋租赁迎来大风口

作者: 方臻子 时间:2017年11月15日 信息来源:
    党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。     与此同时,楼市也呈现出新意——往年常见的“金九银十”成色不足,取而代之的是热点城市二手房成交量大幅降低,房价涨幅持续回落,新增房贷占比不断回调。     购的一端,在一系列调控措施作用下,正在降温、退烧;租的一端,政策利好不断释放,正迎来新的契机。未来,要让住房回归居住本义,让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制,“租购并举”无疑是其中十分关键的一环。     一个房地产人的     新征程     “最近接到不少朋友的咨询电话,mr007亿万先生二手房市场有些退烧,很多人都在纠结当下要不要买房。不买,确实有自住改善的需求;买,现在高位接盘的可能性又较大。”被咨询者名叫沈飚,是朋友眼里的业内资深专家。     “如果今天有很好的房子提供给他们租赁,他们在住得更好的同时,也不用纠结会不会当接盘侠了。”朋友们的痛点让沈飚思考,“购房这个行为有着两方面的内涵:一方面是投资,另一方面是消费。前几年,很多人从投资角度看待买房,‘有钱就买,没钱才租’‘买房的都赚钱了,没买的早晚吃大亏’几乎成为大家的基本共识,消费内涵被极度弱化。我们要做的,就是把消费从投资里剥离开来,让租房成为一种新的消费模式。”     党的十九大报告提出,住房制度要从一元结构的“购房”转向多元结构的“租购并举”,沈飚的从业经历与这一转变颇为契合。去年,就在mr007亿万先生楼市新一轮上行动力最为强劲的当口,在赞城房产做了近20年住宅和商业地产的沈飚,出乎意料地转型当起了“管家”——2016年7月,一家开发运营存量不动产的公司“大悦资管”在mr007亿万先生成立,沈飚成为其mr007亿万先生“群岛”公寓的总经理。     “存量房这个‘世纪难题’,得有人去解。”个人职业转换,基于对房地产市场的深刻认识。目前,房地产主要矛盾已经出现历史性巨变。党的十九大报告指出,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。房地产也是一样,主要矛盾从过去的“房子不够”“住房短缺”,进入到资源配错导致的不均衡、不充分问题。     国家统计局的数据显示:2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。其中,城镇、农村居民人均住房建筑面积分别比2012年增长了11.1%和23.3%,年均增长分别为2.7%和5.4%。这还不包括大量的商业地产、写字楼、村集体留用地等。     “中国已经有那么多的房子,很多人手里有几套房子,也有很多人没房子。”沈飚认为,党的十九大报告提出“优化存量资源配置”,扩大优质供给,实现动态供需平衡等,是可以通过租赁企业的市场化运作,来匹配房与人,让房子回归居住属性,让全体人民住有所居。     同时,见证过了楼市的“黄金十年”,也在mr007亿万先生房地产“失落的五年”里熬过,市场如潮水般起起落落,让沈飚在“大牛市”里仍保留着警醒:“不知道在哪个点上,会有很长一段时间的沉寂期在等着我们,需要尝试着走出‘舒适区’找点有意义的事做。从增量开发到存量服务,是房地产行业走向成熟的必由之路。感觉我们还是可以做点事情。”     一门老生意中的     新契机     “在我国住房供应体系中,租赁市场是一个明显的短板。”国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲看来,短板表现在多个方面:供应量短缺,尤其是在一些人口集中涌入的大中城市,租赁住房供应显著不足;质量不佳,市场租赁房源“老龄化”,不适应市场需求;经济主体分散化,多以个人业主出租为主,缺乏规模化、集中化的机构经营者;租赁关系不稳定,市场秩序不规范,缺乏成熟的契约精神和法律规则约束,随意撵租客、提租金的行为比较普遍;支持租赁市场发展的政策体系也不够健全。在此情况下,租赁住房这一国际上解决居民住房需求的普遍而重要的方式,在我国往往成了“过渡”“无奈”和“最后的选项”。     “我们想提供给市场的,不是无奈地租房,而是一种可以自由选择的居住方式。即使你有房子,也会选择租房的生活,因为这让你住得更好。”今年7月,“群岛”的第一个集中式租赁公寓MOMA在mr007亿万先生滨江落地,凭借超高颜值和超前的设计理念,瞬间成为“爆款”,其相对高端的定位也在市场竞争中独树一帜。租户调查发现,不少人在mr007亿万先生有房,租住在“群岛”里是他们选择的更好生活方式。     沈飚告诉记者,事实上,做长租公寓的想法从上一次mr007亿万先生楼市的低点就开始有了,至少“沉淀”了四五年。     这期间,沈飚观察到2012年互联网进入房地产时,租赁行业第一次被吹上了风口,“但互联网的模式与正常产业的发展模式不太一样,喜欢用钱来砸出消费习惯,在长租公寓里,互联网的模式终归不能解决所有问题,那波风投走后,租赁行业的社会关注度和投资都变少了”。     直到去年,整个行业都感觉机会来了。“起初,也是抱着试试看的心态开始做‘群岛’,因为不知道政策会有什么变化,不知道风口什么时候会来,不知道这个产业什么时候能正常化。今年5月份,还有很多人会跑来问我:长租行业不赚钱,你们为什么要做?现在竞争激烈,你们拿房的渠道是怎么样的?”     时至今日,问这些问题的人越来越少。今年7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务,并选取包括mr007亿万先生在内的12个城市开展试点,长租行业迅速成为了朝阳产业。根据链家地产预测,未来租房人口占比在全国层面将超过30%,一线城市会超过40%,这是一个需求空间广阔的市场。对于mr007亿万先生市场,来自万科的测算显示,mr007亿万先生青年租房人数约216万,青年租房市场规模约144万间,这部分的租赁市场规模就可高达518亿元。     自今年被确定为全国12个住房租赁市场试点城市之一以来,mr007亿万先生积极响应,在制定政策、租赁土地供应、建立租赁平台等方面均迈出了步伐。mr007亿万先生陆续推出了多项举措:8月,mr007亿万先生发布《加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,明确了包括增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管等5个方面的19条工作举措;9月,全国首个智慧住房租赁平台上线试运行,实现了监管和服务模式大变革;未来3年,mr007亿万先生新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。     “长租公寓,其实是门老生意中的新行业。就像盒马生鲜,也是超市这门老生意里变化出来的新事物。”沈飚说。     一个新兴行业的     大风口     10月27日下午,注定要被载入mr007亿万先生房地产的史册。钱投集团以底价4.54亿元成功竞得杭政储出【2017】69号地块——mr007亿万先生市首宗租赁住房用地,折合楼面地价5049元/平方米。地块紧邻城东新城的核心区,附近的土地楼面价都已超3万元。     在竞得该地块后,钱投集团发布公告称,将由下属mr007亿万先生市城东新城建设投资有限公司与mr007亿万先生市会展旅业有限公司联合成立mr007亿万先生市租赁房屋开发有限公司进行开发建设,将以“宁巢”长租公寓品牌进行运营。“作为市属国有企业,钱投集团积极响应国家及市委市政府对于推行购租并举的房地产市场体系号召,于2017年全新推出长租公寓‘宁巢’品牌。”     又有一家市属国企,高调宣布进入长租公寓行业。越来越多企业将住房租赁行业视作楼市“下半场”。     据不完全统计,自2017年2月起,万科的长租公寓品牌泊寓通过自建自持物业,购置、租赁城市低效资产进行改造,截至目前已在杭获取4200间,其中2600间将在今年开业。龙湖冠寓从2015年就开始筹建,明年将扩展到15个城市,今年mr007亿万先生龙湖冠寓的目标是达到4500间左右的签约量,3年规划在mr007亿万先生突破3万间。成立于2015年的随寓,是德信旗下专门做青年公寓的企业,随寓目前在mr007亿万先生和上海两个城市做青年公寓,目标是今年年底达到8000至10000间,3年时间达到10万间。链家自如今年4月1日进入mr007亿万先生,现在的规模体量并不算大,做的主要是合租产品,5个月的时间内实现房源1800套、7000间左右,年底目标是5000套。魔方在mr007亿万先生的发展起步是2016年初,目前已经有12家门店,提供的房源数是2000多套,预计到2020年会增加到10000间。“群岛”公寓的计划是“三年30岛”,也就是说在mr007亿万先生3年时间开出30家门店,现在已经落地了9家,房源数2000多套……     浙江工业大学副校长虞晓芬认为,当前mr007亿万先生的租赁市场还是以散户市场为主,公共租赁住房发展良好,但对于庞大的租赁需求而言,保障人群依然有限。对于未来mr007亿万先生租赁市场的发展方向,她预测:供给主体会从原来的以居民为主,转向政府、企业、居民多元供给主体并存;供给结构从“散户市场”逐渐转向“机构市场”;从无序市场转向有序市场;房地产证券化的时代来临。     银行出手有助缓解房价上涨压力     近日,中信银行、建设银行、中国银行三大银行已率先各有动作,其中,中信银行采用银企合作模式,未来三年为碧桂园集团在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金以及综合金融服务。     中国银行厦门市分行则是银政合作模式,与厦门市国土资源与房产管理局合作,将在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等方面,探索住房租赁金融创新。     建设银行的实质性动作最多,建行广东省分行分别与广东省住建厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作,未来5年在技术、资金、渠道等方面给予大力支持。建设银行深圳分行则与万科等房企签署租赁权转让协议,通过银行平台出租房源。据悉,建设银行在广东省内启动的“个人住房租赁贷款”业务已从上周开始陆续发放贷款,广州和中山已有个人租户“尝鲜”。此外,建行还推出租房贷款“按居贷”,根据借款人资信状况,贷款额度期限最长10年,额度最高为100万元,租客不用再担心租金涨价;而对于开发商来说,也能更好地回笼资金。     广州一房企负责人表示:“公司计划采用以租代售的模式,就可以克服原来资金回笼慢、资金压力大的状态,对于消费者来说,现在用很少的钱就可以安家了,剩下的钱可以创新创业。”     上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,银行等机构进入,可以扩大租赁市场的机构出租经营的数量和规模,抑制租赁市场乱象,同时也会延缓房价上涨压力。据透露,目前工行、农行等不少银行纷纷都在着手准备进入住房租赁市场,有市场人士预测,料未来还将有更多的金融产品和服务出现。     上海商业用房改租赁房或将发牌     日前,上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验,加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议》提案中表示,上海应尽快研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时,实行“发牌”制度,对于符合条件的这类租赁住房,发放允许经营的“牌照”。     对此,上海市住建委回复称,将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,“我们建议,对于区域商办闲置较多,租住不平衡的,在不改变土地使用性质的前提下,允许其改造为公寓对外出租。”上海住建委表示,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。     过去,将商业用房或工业厂房,改建并分割成数百间狭小的房间,以相对低廉的价格对外出租,这种所谓的“白领公寓”吸引了大量打工族,但同时,也面临人员混杂、政府监管缺位等安全隐患。     不过,一旦实行“发牌”制度,即针对这类集中式租赁住房,尽快明确其必须符合的各项条件和标准,具体包括基本配备、消防安全设施、监控设施、管理制度、入住人员准入条件等,对于符合条件的这类租赁住房,发放允许经营的“牌照”,对于未经许可便对外揽客的,则予以重罚。在目前一线城市房价和房租均居高不下、公共租赁住房数又供不应求的情况下,这种价格相对低廉的房源,无疑有着庞大的市场需求。     楼市未来走向:房屋租赁时代或将到来     在“限”字当头的背景下,此前火热的房地产市场逐渐冷却,随着楼市调控的进一步深化,大力发展和规范房屋租赁市场,从而增加房屋“供应池”的做法,是符合市场规律的柔性手段。     近来包括一线城市及部分热点二线城市的土地市场,已迎来一大波新地供应。而土地供应普遍“竞自持”,甚至出现100%自持、完全用于租赁及供地大规模转向保障性住房等现象表明,我国楼市供应体系正在发生根本性变化。     同策咨询研究部总监张宏伟指出,“随着房价的上涨,再加上热点城市限购越来越严格,具备购房能力的人慢慢减少,购房年龄将会延迟,这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长时间。”     链家研究院认为,未来5-10年,中国租赁市场将进入快速发展阶段,2020年的市场体量约为1.6万亿元,2025年将达到2.9万亿元,2030年有望超过4万亿元。     更重要的是,中央多次重申对于住房的重新定位,即“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是楼市供应更加强调有效性、持续性,并引导土地及住房供应结构性变化的原因。     在政策支持及社会发展的变化下,买房这一传统方式正在悄然转换,租房时代即将来临。
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